国家“十五五”时期城市更新与可持续发展政策解读及实施路径研究报告（二）

“十五五”城市更新的

重点发展方向与项目申报核心要点

1、老旧片区功能提质更新

聚焦城市老旧小区、老旧厂区、老旧街区，以民生保障为基础，重点完善基础设施与公共服务配套，推动居住功能与商业、办公、文化等功能的复合叠加。核心是通过微改造实现“居住品质提升、公共空间拓展、服务功能完善”，打造宜居宜业的社区生活圈。

具体措施包括：

• 老旧小区改造重点实施供水、供电、供气、供热等老化管线管道更新，整治楼栋内人行走道、排风烟道等，消除安全隐患，支持有条件的楼栋加装电梯，完善停车、充电、消防、通信等配套基础设施，增设助餐、家政、养老、托育等公共服务设施，结合改造同步完善小区长效管理机制；

• 老旧厂区改造重点开展厂房修缮、环境整治，拆除废弃构筑物，优化空间布局，推动厂房功能置换，改造为创业园区、社区服务中心等公共空间，同步完善周边基础设施与公共服务配套；

• 老旧街区改造重点修复沿街建筑风貌，整治占道经营、乱搭乱建，更新街区照明、绿化、标识系统，拓展步行空间，植入便民商业、文化体验等业态，完善无障碍设施，推进适老化、适儿化改造，打造便民、宜居、有温度的街区环境。

  
  

2、产业载体转型升级更新

针对城市低效产业园区、工业遗存、闲置商业载体，实施产业功能重构。重点推动传统产业载体向数字经济、高端制造、现代服务业、文创产业等新兴产业载体转型，打造产业创新集群与产业服务平台，实现“存量空间”与“增量产业”的精准匹配。

具体措施包括：

• 低效产业园区改造重点优化园区布局，完善供水、供电、排污、通信等基础设施，建设标准化厂房、研发楼宇，配套建设产业服务中心、人才公寓、物流仓储等设施，推行“工业上楼”模式，提升土地集约利用效率，制定入驻企业筛选标准，重点引入“专精特新”企业与新兴产业企业，构建“研发设计-中试生产-成果转化”全链条产业集群；

• 工业遗存改造重点保护厂房、仓库等历史建筑风貌，保留工业文化元素，对建筑内部进行现代化改造，适配新兴产业发展需求，打造文创产业园、工业博物馆、创新孵化器等载体，完善产业配套服务，推动工业遗产活化利用；

• 闲置商业载体改造重点优化商业布局，改造建筑内部空间，引入新型商业业态，推动传统商业向体验式、沉浸式商业转型，打造特色商业综合体、便民商业中心，同步完善交通、停车等配套设施，推行“集中建设+成本分割转让”机制，降低中小企业入驻成本。

3、历史文化街区活化更新

以历史文化保护为前提，对历史文化街区、历史建筑、风貌保护区进行活化利用。核心是在保护历史肌理、建筑风貌、文化脉络的基础上，植入新业态、新场景、新消费，实现历史文化资源与现代城市生活的有机融合，打造具有城市辨识度的文化地标。

具体措施包括：

• 建立历史文化资源普查与登记机制，全面摸清历史文化街区、历史建筑的数量、分布、保护现状，划定核心保护范围与建设控制地带，落实“老城不能再拆”的要求，建立“先调查后建设”“先考古后出让”的保护前置机制；

• 历史建筑保护重点实施修缮工程，保留建筑原有风貌、结构与特色元素，对破损部位进行修复，完善建筑内部消防、供电、供水等基础设施，确保建筑安全，严禁拆真建假、随意拆除具有保护价值的老建筑；

• 历史文化街区活化利用重点保护街巷肌理与空间格局，植入文创、非遗、特色餐饮、文化体验等业态，打造文化展示平台、非遗体验馆、文创市集等，利用AR等技术还原历史场景，推动历史文化与现代消费深度融合，举办文化节、非遗展等活动，提升街区活力，同时完善街区基础设施与公共服务配套，保障居民正常生活，保护具有重要历史文化价值的地名，稳妥清理不规范地名。

4、城市核心功能区系统更新

围绕城市CBD、交通枢纽、滨水区域等核心功能区，实施系统性的空间重构与功能升级。重点完善城市高端服务功能、交通组织功能、生态休闲功能，打造城市核心竞争力的承载区，实现城市功能的高端化、集约化、现代化。

具体措施包括：

• 城市CBD更新重点优化空间布局，建设高端商务楼宇、商业综合体，完善金融、商务、会展等高端服务配套，推动CBD与周边区域协同发展，打造高端产业集聚地；

• 交通枢纽周边更新重点完善交通换乘设施，优化路网布局，打通交通堵点，改造周边闲置空间，植入商业、办公、酒店、物流等业态，打造交通枢纽经济圈，推动老旧火车站与周边老旧街区统筹更新；

• 滨水区域更新重点开展生态修复工程，整治河道、修复岸线，打造滨水绿道、湿地公园等生态空间，优化滨水区域空间布局，植入文化、休闲、旅游、商业等业态，打造滨水特色功能区，推动生态保护与功能开发有机融合，巩固城市黑臭水体治理成效，构建连续完整的生态基础设施体系。

  
  

1、规划衔接性：锚定顶层设计的核心前提

项目申报必须严格契合国土空间总体规划、城市更新专项规划及区域产业发展规划，明确项目在城市整体发展中的定位与作用。申报材料需清晰说明项目与“多规合一”的衔接情况，以及项目对城市空间结构、功能布局的优化作用，杜绝脱离规划的“碎片化更新”项目。

2、价值复合性：凸显多元价值的融合共生

申报项目需体现“民生价值、产业价值、文化价值、生态价值”的复合性，避免单一功能的更新。需明确项目在改善民生、带动产业、传承文化、保护生态等方面的具体成效，形成“一项目多价值”的发展逻辑，符合政策对城市更新价值重塑的核心要求。

3、运营可持续性：筑牢长效发展的核心支撑

项目申报必须提交完整的运营方案，明确项目的运营主体、运营模式、盈利模式与长效管理机制。方案需体现市场化运作的思路，说明项目如何通过产业导入、消费培育、资产运营实现自我造血，避免“重建设、轻运营”的一次性工程思维，这是项目申报成功的核心门槛。

4、文化传承性：坚守历史本底的核心底线

所有申报项目，尤其是历史文化相关区域的更新项目，必须明确历史文化保护的内容、措施与目标。需说明如何保护城市历史肌理、建筑风貌与文化脉络，如何实现历史文化资源的活化利用，杜绝以更新为名破坏历史文化本底的行为，这是政策的刚性要求。

5、资金合规性：确保资金运作的规范高效

申报项目需明确资金来源、资金用途与资金管理方式，体现“财政引导、市场主导”的资金运作原则。需说明政府资金的使用范围、企业投资的回报机制、金融工具的应用方式，确保资金运作符合国家财经政策与城市更新资金管理要求，杜绝资金浪费与违规使用。

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