林芝房产“休闲民俗旅游商业街”项目定位及建筑风格定位

项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果。准确的定位既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、鲜明的、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业主、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。 

　　定位包括项目战略定位、业态定位、主题定位、形象定位、经营定位、功能定位、目标客层定位以及辐射目标区域定位。 

一、项目战略定位 

　　（一）背景分析 

　　林芝地区八一镇是西藏自治区旅游经济圈东线的重要组成部分，地理位置优越、旅游资源丰富，是西藏旅游东环线的游客集散中心，西藏东南部对外开放的重要窗口之一，西藏重点旅游建设和发展的区域。 

　　项目地处林芝地区首府八一镇新区中心，项目******辐射空间大，旅游经济快速发展、居民收入和消费力极大提高，消费观念和消费习惯发生改变，城市现有的旅游商业设施、商业业态、经营方式、服务理念已满足不了消费者的消费需求。具有先进、科学的经营理念和经营方式的新型商业业态，具有极大的竞争优势和发展空间。 

　　（二）战略定位 

　　立足城市旅游商业项目，打造商业地产品牌，延伸品牌价值。 

　　（三）定位依据 

　　1、八一镇现有的旅游消费力，提供本项目发展所需的基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目一举开发成功，为开发商推行全区旅游总体发展战略相吻合。   

　　2、八一镇作为西藏林芝旅游集散中心城市，在全国乃至全世界都享有较高的知名度。

二、项目业态定位  

　　（一）背景分析 

　　旅游商业模式在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，旅游经济发生变革的必然结果。随着全球经济一体化进程步伐的加快和中国的全面复兴，这种新兴的商业业态具有极大的生命力，无论是物质生活还是社会观念上它给中国带来的社会经济变化是前所未有的。  

　　项目所在地作为林芝地区的商贸集散地和旅游游客集散地，具有丰富的旅游资源，投资环境不断优化，旅游经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力不断提高。对商品的消费需求急剧增长，服务标准不断提高，项目所在地现有的传统商业设施已经无法满足现在快速发展的旅游经济需求。同时，城市人口和旅游消费需求不断增长，刺激了商业开发的需求，也促进了商业物业所有者、管理者和经营者之间建立新的关系。再者，随着经济的快速发展，现代交通工具的广泛使用使游客活动范围不断加大，彻底改变了现有旅游消费模式，改善了游客的物质需求和精神需求条件，人们的消费方式和行为也发生了根本的变化。  　 

　　（二）定位依据 

　　１、本项目地处八一镇城市主干线机场路和G318国道的交叉处，逐步完善的城市公交系统，使消费者能从城市的每一个角落都能很方便地到达本项目所在地，同时本项目也是旅游黄金线路G318的必经之路，交通条件极为便利。 

　　2、本项目占地面积，为25000平方米。 

　　3、现有的商业设施基本属于传统的商业业态，缺乏与旅游商业经济相结合的集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿等功能于一体的“一站式”消费的综合性购物中心的商业业态，本项目正好弥补了当地城市旅游商业发展的空白，既能发挥本项目的规模竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能满足消费者不同的消费需求，充分发挥本项目服务功能全的竞争优势。 

　　4、华庭公司的企业发展战略、经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并运营成为一个成功的旅游商业。 

三、项目形象定位  

　　（一）背景分析 

　　旅游商业经济是高文化的经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。“民俗文化商业广场”既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色；通过简洁、明快的建筑风格，柔和亲切的色彩，合理的楼层规划与店面设计，货品的科学摆放等等，包括运营的每一细节，体现亲切、人性、方便、舒适、时尚、潮流的项目形象；通过品牌经营保证商品质量的优良；通过时尚渲染保证商业经营的文化气息；通过文化渗透保证对商品质量和员工服务的管理；通过质量和服务的管理促进企业文化的提升。通过各种经营因素形成商业经营的综合价值，进而打造一个有品位的项目，创造一个知名的商业品牌。 

    （二）形象定位 

　　商业新业态，管理新典范 ；

　　定位依据： 

　　1、本项目规模大、功能全，是林芝地区八一镇第一家具有特色的旅游休闲商业中心，能真正满足不同消费群体购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿多种需求的新型商业业态。 

　　2、八一镇以林芝旅游为依托实现了西藏东南环线旅游的中心优势地理位置。本项目地处八一镇新区，紧临机场路和318国道，将作为政府旅游基础建设形象工程来规划设计和建设。综合考虑林芝地区旅游经济发展进程的需要、居民生活及消费习惯的变化及商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在区域旅游发展水平的需要，项目作为八一镇展示旅游城市的窗口，充分展示政府致力于发展经济、提高人民生活质量的政府新形象；充分展示本项目管理规范、产品丰富、营销现代、理念超前的现代旅游商业新形象。 

四、项目主题定位  

　　（一）背景分析 

　　在经济迅猛发展的前提下，八一镇旅游收入有了很大提高，旅游消费、旅游产品销售持续增长，旅游消费类别中居住消费、餐饮、纪念品类消费比重保持平稳，人们的旅游消费观点及习惯从一味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化、个性化消费、理性化消费，本项目的定位应顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。　 

　　（二）主题定位 

　　1、项目整体主题定位：休闲民俗旅游商业街

　　2、各区域主题定位 

　　民俗酒吧区：酒吧、茶吧、书吧、咖啡屋、棋牌室。 

　　民俗风情区：演义厅、民俗广场。 

　　民俗展销区：工艺品、土特产品、旅游纪念品等。

　　民俗主题酒店区：综合酒店、民居酒店。 

　　民俗餐饮区 ：风味小吃，特色小吃等。

　　（三）定位依据 

　　1、紧扣项目业态定位休闲民俗旅游商业街。 

　　2、顺应林芝地区旅游经济发展、收入增加、消费市场和消费方式变化以及八一镇旅游新形象、消费新理念的要求。 

　　3、充分利用八一镇为旅游中心集散区的地位和影响力，延伸其旅游消费群体及本地市民休闲、购物、娱乐、餐饮、聚会等功能。 

　　4、与区内其它商业设施相比形成自己独特的经营特色，提升本项目的竞争力。 

五、项目经营定位  

　　（一）背景分析 

　　经营是休闲民俗旅游商业街的核心功能，满足消费者需求是休闲民俗旅游商业街的运营目标。本项目的整体风格呈现出大、精、特，大是针对项目的规模而言，精是突出项目的规划设计、建设、服务功能以及经营商品的特点，特代表了项目整体的空间环境和营销环境。整个项目经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。 

　　（二）经营定位 

　　品牌化、时尚化、个性化、特色化。 

　　（三）定位依据 

　　1、品牌化：品牌旅游商品、品牌休闲娱乐店、品牌餐饮店、、品牌专卖店构成项目的品牌经营特色。在项目功能组合设计和招商时，对引进品牌进行合理分类、科学布局、有效管理，不仅坚持每个业态区、每个功能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名旅游商业品牌。 

　　2、时尚化：突出时尚消费的新颖性、时效性及周期性特点。在项目运营中，紧紧围绕目标市场的消费特征，环境、商品、服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化的规律，引导消费的流行。 

　　3、个性化：体现出消费者在追求不同消费需求的同时更加强调“与众不同”，个性消费可以让顾客获得高度的满足感和受尊敬感，服务要充分体现“一对一”的个性化，顾客在个性化消费中自我意识得到高提升。 

　　4、特色化：是指项目总体的经营要体现出核心竞争力和特色优势。以特色旅游产品、特色民俗、特色体验，体现“以人为本”，使本项目在林芝地区树立起区别于其它传统商业业态的独具特色的旅游商业业态的典范形象。